Il pignoramento, in sé, è un atto composto da una parte (atto) di competenza dell’avvocato del creditore e una parte (verbale/ingiunzione) di competenza dell’Ufficiale Giudiziario, ai sensi dell’art.492 c.p.c.

Il pignoramento deve essere notificato e per procedere alla notifica tramite Ufficiale Giudiziario questi deve avere in mani proprie l’originale del titolo esecutivo munito della relativa formula e il precetto.

Il pignoramento non può essere notificato via pec dal creditore al debitore persona giuridica proprio perché è un atto dell’Ufficiale Giudiziario che presuppone il possesso del titolo e del precetto.

La mancata notifica o il vizio di notifica (notifica non andata a buon fine, notifica in mano di una persona sbagliata, notifica ritirata da persona non addetta – verificare gli articoli 137 e ss c.p.c. in tema) comporta la possibilità di opposizione da parte del debitore che, solitamente, si propone nei termini e nelle forme dell’art.617 c.p.c.

 La notifica è sì un atto formale ma anche sostanziale tanto che se l’atto è venuto a conoscenza del debitore tale vizio non può più essere fatto valere dal debitore: in breve; se il debitore propone opposizione ex art.617 c.p.c. significa che, di fatto, ha avuto conoscenza dell’atto e, di qui, la notifica si ritiene sanata (conformemente al dettato dell’art. 156 ultimo comma c.p.c. e similarmente a come avviene ex art.164 comma 3 c.p.c.). Sul tema ci sono diverse sentenze l’ultima delle quali in ordine cronologico è la Cassazione n.11290/20 (o, per vizi di notifica del precetto possiamo citare la 24197/20).

 Ciò rileva perché il Giudice dell’esecuzione – che è il giudice funzionalmente preposto a tali tipi di processo – come primo atto esegue una verifica scrupolosa della notificazione del pignoramento (dato che la verifica della notifica del titolo e del precetto è di competenza dell’U.G.) e solleva eventuali vizi della stessa chiedendone, ove possibile, una rinnovazione e assegnando al creditore un termine perentorio per provvedervi.

 I procedimenti di opposizione agli atti esecutivi si concludono con sentenza non impugnabile (art.617 ultimo comma c.p.c.). Non si può in questa sede sancire che il vizio di notifica del pignoramento sia esso elemento idoneo a creare effetti giuridici perché a tale conclusione può giungere solo il giudice con un suo provvedimento.

 Quel che deve sapersi, infatti, è che il Giudice dell’esecuzione che si occuperà del merito della stessa in prima udienza può dare i provvedimenti indilazionabili, tra i quali anche la sospensione della procedura esecutiva.

 Il consiglio è il solito: rivolgersi al vostro legale di fiducia esperto in esecuzioni.

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E’ necessario precisare le parti di un contratto di locazione.

L’inquilino è il conduttore mentre il proprietario è il locatore.

Il Locatore è colui che è proprietario del bene immobile e ha l’obbligo di tenere il bene in maniera utile e adeguata all’utilizzo del conduttore.

Il Conduttore, invece, è colui che vive l’appartamento contro il versamento di un canone di locazione e contro il mantenimento dello stesso con gli stessi obblighi del custode. L’obbligo del Conduttore è anche quello di pagare le spese accessorie, quali quelle condominiali e di ordinaria manutenzione.

La legge regina di riferimento è la L. 431/98 con richiami alla L. 392/78 che, invece, riguarda le locazioni commerciali.

Ora le obbligazione principali sono quelle sopraccitate e quella tipica dell’inquilino è il pagamento del canone di locazione.

Quando l’inquilino ritarda nel pagamento dei canoni di locazione oppure li omette si definisce moroso.

La morosità che è la situazione di inadempimento è uno dei motivi per procedere con l’intimazione di sfratto per morosità.

A norma dell’art.658 c.p.c. “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti” e a scadere, cioè sino all’effettiva liberazione.

Ciò significa adire il Tribunale competente affinchè il Giudice delle Locazioni, che solitamente è un giudice ad hoc, dichiari in via cautelare la convalida di sfratto.

Poi, secondo il rito, il giudizio potrà procedere nel merito per stabilire se abbia ragione il Locatore o il Conduttore.

Quel che preme è che la convalida dichiarata con decreto possa essere resa esecutiva e munita della relativa formula esecutiva. La formula esecutiva dovrà essere notificata insieme ad un precetto per il rilascio, andrà poi notificato un avviso di sloggio e solo successivamente la procedura di liberazione dell’immobile da persone e cose avrà il suo corso per il tramite dell’Ufficiale Giudiziario.

I tempi dalla introduzione della intimazione alla liberazione sono di circa 8/12 mesi nei tribunali più virtuosi fino al doppio in quelli più oberati.

Il termine di grazia

L’inquilino che si trovi in situazione di morosità potrà presentarsi davanti al Giudice delle Locazioni (è uno dei pochi casi in cui può presentarsi senza difesa tecnica, l’avvocato) e invocare il termine di grazia che consiste a norma dell’art.55 L.392/78 a mente del quale il conduttore riceve un termine sospensivo di 90 giorni entro il quale potrà sanare la morosità (pagare tutti gli arretrati per canoni e spese accessorie) corrispondere gli interessi, i canoni a scadere nei 90 giorni e le spese legali del Locatore.

Se dovesse corrispondere entro gg.90 la somma che verrà determinata dal Giudice lo sfratto verrà neutralizzato. Il Giudice, infatti, fisserà una udienza ad hoc per verificare il corretto pagamento di ogni arretrato o ricevere la dichiarazione del Locatore sul persistere della condizione di morosità, anche parziale.

Decreto ingiuntivo

Con la intimazione di sfratto il Locatore può chiedere che venga emesso contemporaneamente anche un decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme arretrate.

Di qui i procedimenti esecutivi si splitteranno: (i) uno per la liberazione dell’immobile da persone e cose e (ii) l’altro per il recupero delle somme arretrate e non corrisposte.

Il ricorso per decreto ingiuntivo, altrimenti, potrà essere introdotto con procedimento distinto e separato.

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Il creditore fondiario chi è?

Il creditore fondiario è un creditore particolare tutelato da una norma speciale.

Secondo il sito www.bankpedia.org il creditore fondiario è definito come colui (istituto bancario) che concede un finanziamento (mutuo) a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado.

La Banca d’Italia, recita l’art.38 comma 2 del TUB (testo unico bancario), è l’isituto che insieme al CICR determina l’ammontare massimo dei finanziamenti concedibili con questa modalità particolare.

In breve: si tratta di un rapporto tra totale delle somme erogate, totale del valore dei beni ipotecati che viene determinato istituto per istituto.

Ciò premesso al creditore fondiario vengono riconosciuti priorità e diritti.

In primis, il mutuo fondiario è assistito da ipoteca di primo grado. L’ipoteca è il diritto di garanzia reale che viene iscritto sul bene oggetto del finanziamento (e non su un altro bene non direttamente collegato con il finanziamento) e segue l’immobile.

Ad esso è collegato un super diritto un fase di esecuzione.

Può capitare che un soggetto che ha contratto un mutuo fondiario si trovi in difficoltà e il suo bene venga aggredito dai creditori.

L’immobile verrà pignorato (per maggiori informazione leggere l’articolo del blog sulla procedura esecutiva https://consulenza-pranzo.it/le-fasi-del-processo-esecutivo-452/) e i creditori verranno soddisfatti con il ricavato della vendita.

Creditore ipotecario e riparto

Ecco in questa fase, cioè quella della soddisfazione dei creditori, il fondiario fa la parte del leone laddove l’art.41 TUB prevede che il creditore non partecipi con gli altri secondo una graduazione dei diritti di credito (appunto il grado delle ipoteche dove il creditore di primo grado riceve prima di quello di secondo e così via, oppure in assensa di ipoteche riceve per primo il creditore pignoratizio che ha trascritto il pignoramento) ma ha diritto di incassare direttamente il ricavato della vendita che così non viene versato alla procedura esecutiva (che solitamente ha un conto corrente dove vengono versate le somme incamerate dalla procedura) ma direttamente nel conto corrente indicato dal creditore ipotecario.

In caso di versamento di un importo in eccesso rispetto al credito effettivamente vantato (indicato in un atto che si chiama “atto di precisazione del credito”)sarà il creditore ipotecario a restituire alla procedura esecutiva la differenza tra quanto incassato e quanto dichiarato nella precisazione del credito.

Tali diritti permangono anche quando il creditore fondiario sia intervenuto nella procedura esecutiva che, quindi, non è promossa da lui ma da altro creditore.

Creditore fondiario e fallimento

Il rapporto tra il creditore fondiario e il fallimento è davvero particolare.

Si scontrano due principi cardine del nostro ordinamento. L’art.41 TUB che attribuisce al creditore dei “super diritti” e quello previsto dall’art.51 L.F. (Legge Fallimentare) che sancisce che dalla sentenza dichiarativa di fallimento non sono consentite azioni esecutive individuali (stante la natura del Fallimento che tende ad una gestione unitaria dei crediti) e che quelle iniziate vengano interrotte.

L’art.41 TUB, però, deroga questo principio cardine generale dando facoltà al creditore fondiario di procedere con la procedura esecutiva salvo il diritto del Fallimento (in nome del Curatore) di intervenire nella procedura.

Sul punto si è appena espressa una recente cassazione, precisamente la n.23482/18 che tende a entrare nel merito di questo “contrasto” senza però mettere la parala fine circa il contrasto sulla prelazione del credito fondiario rispetto alle spese di procedura fallimentari, prededucibili per legge.

Attendiamo a breve un intervento della Cassazione a Sezioni Unite per mettere (temporaneamente) ordine su tali aspetti.

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