I contratti che separano il godimento di un bene dalla sua proprietà pongono questioni delicate durante le procedure concorsuali, come quando interviene la crisi d’impresa o la liquidazione giudiziale. L’imprenditore può aver pagato canoni o acconti senza diventare proprietario, mentre il venditore o concedente mantiene formalmente la titolarità del bene.
Il legislatore ha regolato in modo specifico tre istituti centrali:
- la vendita con riserva di proprietà (artt. 1523-1526 c.c.);
- il rent to buy (D.L. 133/2014 conv. L. 164/2014);
- il leasing finanziario (art. 72-quater L.F., oggi artt. 177-178 CCII).
La dottrina (Jorio, Trattato delle procedure concorsuali, Giappichelli 2019) e la giurisprudenza (Cass. civ., 23.7.2004, n. 13899; Cass. civ., sez. un., 5.6.2015, n. 11868) hanno definito gli equilibri tra tutela del concedente e protezione della massa dei creditori.
1. Vendita con riserva di proprietà
La vendita con riserva di proprietà consente al compratore di godere del bene, assumendone i rischi, mentre la proprietà resta al venditore fino al saldo.
In caso di fallimento del compratore:
- il venditore può rivendicare il bene;
- il curatore può adempiere al contratto;
- le rate già pagate devono essere restituite, salvo un equo compenso per l’uso (art. 1526 c.c.).
Cass. civ. 30.10.2013, n. 24477 ha chiarito che l’equo compenso considera sia l’usura fisica sia l’utilità economica tratta dall’utilizzatore.
2. Il rent to buy
Introdotto dall’art. 23 D.L. 133/2014, il rent to buy è un contratto misto:
- prima fase: godimento con pagamento dei canoni;
- seconda fase: possibile acquisto, con imputazione a prezzo di parte dei canoni.
Di prassi, il 30-50% dei canoni è imputato a prezzo, il resto remunera l’uso.
In caso di crisi:
- se fallisce il concedente, l’utilizzatore conserva il diritto di opzione ma resta esposto ai creditori ipotecari, che mantengono la prevalenza (Trib. Catanzaro, 5.12.2019 n. 8064);
- se fallisce l’utilizzatore, il contratto si scioglie: i canoni di godimento restano acquisiti, mentre la quota imputata a prezzo deve essere restituita come acconto di compravendita non perfezionata.
3. Il leasing: natura e disciplina
Il leasing nasce come contratto atipico (art. 1322 c.c.), distinto tra:
- leasing di godimento,
- leasing traslativo.
La Cassazione (23.7.2004, n. 13899) applicava l’art. 1526 c.c. al leasing traslativo, imponendo la restituzione delle rate eccedenti.
La L. 124/2017 (art. 1, commi 136-140) ha introdotto la disciplina organica:
- il concedente mantiene la proprietà;
- l’utilizzatore gode del bene e può riscattarlo;
- in caso di risoluzione: restituzione del bene, vendita, trattenuta di quanto dovuto e restituzione dell’eccedenza.
4. Risoluzione del leasing fuori dalle procedure concorsuali
Fuori da una procedura concorsuale:
- il contratto si risolve dopo 4-6 canoni non pagati;
- il bene è restituito e venduto;
- il concedente trattiene capitale residuo, canoni scaduti e spese;
- l’eccedenza va all’utilizzatore.
Nota cruciale: l’eccedenza è incassata solo dopo la vendita effettiva.
5. Leasing nelle procedure concorsuali
Con l’art. 72-quater L.F. (2006) e poi con gli artt. 177-178 CCII, la regola cambia:
- il bene torna al concedente;
- il valore si determina sul prezzo di vendita o su stima del giudice delegato;
- il concedente si insinua per i canoni residui;
- l’eventuale eccedenza spetta alla massa.
Cass. civ. 13.4.2018, n. 9275 ha ribadito che la stima giudiziale ha valore sostitutivo della vendita e consente di anticipare la distribuzione.
Profili fiscali e contabili
- Utilizzatore: l’eccedenza ricevuta costituisce sopravvenienza attiva.
- Concedente: mantiene il bene in bilancio fino alla vendita.
- IVA: segue le regole delle cessioni immobiliari.
Confronto tra strumenti
| Strumento | Inadempimento fuori procedura | In liquidazione giudiziale | Eccedenza |
| Riserva di proprietà | Bene restituito; rate restituite meno equo compenso | Curatore può adempiere o sciogliere | No |
| Rent to buy | Canoni godimento trattenuti; acconti restituiti | Creditori ipotecari prevalgono | No |
| Leasing | Bene venduto; eccedenza solo dopo la vendita | Stima giudiziale anticipa l’eccedenza | Sì |
Vediamo un caso pratico. Un’impresa in crisi ha un leasing immobiliare con:
- debito residuo: € 700.000;
- immobile valutato € 1.800.000;
- eccedenza potenziale: € 1.100.000.
- Fuori da procedure: l’eccedenza è disponibile solo dopo la vendita, esposta a pignoramenti.
- In liquidazione giudiziale: il giudice delegato può nominare un perito, determinare il valore e accantonare l’eccedenza, rendendola disponibile prima della vendita effettiva.
In conclusione,
- La riserva di proprietà tutela il venditore, ma impone la restituzione delle rate eccedenti.
- Il rent to buy vede i canoni di godimento trattenuti, mentre gli acconti vanno restituiti all’utilizzatore.
- Nel leasing, l’eccedenza spetta all’utilizzatore/massa, ma fuori da procedure si incassa solo dopo la vendita; in liquidazione giudiziale può essere anticipata grazie alla stima giudiziale.
