Nel mercato degli affitti brevi, il ruolo del property manager è evoluto da semplice gestore d’immobili a intermediario fiscale, con l’obbligo di applicare e versare la ritenuta del 21% sui canoni che incassa per conto del proprietario. Una delle domande più frequenti riguarda il momento giusto per versare questa ritenuta: va versata al momento dell’incasso del canone o quando si effettua il pagamento al locatore? La risposta è chiara, ma spesso fraintesa. Vediamola nel dettaglio.
Il principale riferimento normativo per le locazioni brevi è l’art. 4 del D.L. 50/2017, che stabilisce l’obbligo di applicare una ritenuta del 21% sugli affitti brevi (fino a 30 giorni). Tale ritenuta deve essere operata dagli intermediari che ricevono il pagamento del canone per conto del locatore.
Puoi consultare il testo completo della normativa sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Chi è obbligato ad applicare la ritenuta?
Sono tenuti ad applicare la ritenuta:
- Agenzie immobiliari e property manager che incassano i canoni
- Piattaforme online come Airbnb e Booking che intervengono nel pagamento
- Altri intermediari che trasferiscono i pagamenti al locatore
La ritenuta va applicata anche se il locatore ha optato per la cedolare secca, ma in questo caso l’importo versato andrà scomputato in dichiarazione.
Quando si applica la ritenuta: il momento del pagamento
La ritenuta del 21% va applicata al momento del pagamento al locatore, e non quando l’intermediario incassa il canone. Questo è il punto fondamentale, chiarito anche dalla Guida 2024 dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi: “La ritenuta si applica al momento del pagamento della somma al beneficiario.” Ciò significa che finché le somme restano nelle mani dell’intermediario, la ritenuta non deve essere operata né versata.
Il versamento della ritenuta deve avvenire entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento al locatore. Il versamento va fatto tramite il modello F24 con il codice tributo 1919. La risoluzione 88/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate fornisce dettagli specifici sulle modalità di versamento.
Il property manager deve adempiere a determinati obblighi dichiarativi:
- Certificazione Unica (CU): va rilasciata al locatore entro il 16 marzo dell’anno successivo al pagamento.
- Modello 770: i dati relativi alla ritenuta devono essere inclusi nel modello 770 annuale, che va presentato entro il 31 ottobre.
Esempi pratici di affitti brevi
Esempio 1: versamento puntuale
- 3 maggio: il property manager incassa 1.000 € da un ospite
- 28 maggio: versa 790 € al proprietario e trattiene 210 € (21%)
- Scadenza versamento: entro il 16 giugno, versamento della ritenuta tramite F24 con codice tributo 1919
Esempio 2: pagamento ritardato
- 10 giugno: il property manager riceve il bonifico dal cliente
- 22 agosto: effettua il bonifico al locatore, trattenendo la ritenuta
- Scadenza versamento: entro il 16 settembre, in quanto il versamento si basa sul pagamento al locatore, non sull’incasso dal conduttore.
Sanzioni e rischi in caso di omissione
Il mancato versamento della ritenuta comporta sanzioni significative:
- 30% di sanzione sull’importo non versato, riducibile in caso di ravvedimento operoso
- Obbligo di regolarizzazione con interessi e sanzioni
- Responsabilità diretta dell’intermediario come sostituto d’imposta
Per i property manager, il rispetto delle scadenze e l’applicazione corretta della ritenuta sono obblighi professionali fondamentali. Ecco le tre regole d’oro da seguire:
- Applica la ritenuta solo al momento del pagamento al locatore
- Effettua il versamento entro il 16 del mese successivo
- Registra tutto accuratamente e prepara la CU e il 770 ogni anno
In caso di dubbi o situazioni complesse, è consigliabile formalizzare i rapporti con delega scritta e garantire la tracciabilità dei flussi, per tutelarsi anche in caso di controlli.
